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ＢＣＭの分離発注システム ２
UPDATE : 01月23日
分離発注システムの見積・積算の説明については何回も述べてきましたが、再度、復唱します。
間取り・デザインの良し悪しについてはある程度、理解できるが建築費の一つ一つの単価については判らないとおっしゃる人が多い。
このことは、建築費の総額は人に聞いたり、展示場で教えられたり、住宅会社のカタログ・見積を徴収したりで、坪単価を目安を把握している人は多いが、その坪単価の根拠となる一つ一つの単価を知っている人はいないと云うことを表しています。
つまり、一般の人が知ったかぶりで云う坪単価は、いい加減で当てにならない。何故なら、一つ一つの単価の
積上げが建築費の総額であり、坪単価に反映されるものであるからです。
分離発注システムの見積・積算は
・・・建築会社(元請)の経費を含まない材料原価すなわち仕入れ価格を明示して、元請の経費も曖昧にせず、
はっきり明示された価格。
すなわち、建築会社(元請)の仕入れ価格と経費が公開された透明な価格。
お客様から見て、納得できる価格で提示します。
・・・一読しただけでは気がつかづに通りすぎてしまうかもしれませんが、これは大変なことを書いています。
建築費の内訳を丸裸にして建築会社(元請)の儲け(経費・利益)までもお客様に明示することを意味して
います。
次回は施工についてお話します。
ＢＣＭの分離発注システム １
UPDATE : 12月22日
知られているようで以外に知られていない、イヤ、認識していないと云った方が正しいかもしれません。
家を建てる時の大きな問題は、
1、どんな家を建てようか
2、どうしたら安く建てられるか
3、どこの建設会社に頼もうか
以上の3に要約されると思われますが、この3要素の業務は次の業務に分かれます。
1、設計 ・・・建築家、設計事務所
2、見積・積算 ・・・建設会社 (元請)
3、施工 ・・・建設会社 (元請→下請け)
ＢＣＭの分離発注システムは、設計の独立性を維持する意で建築家に設計と現場監理を依頼します。
これは施工者側の立場から見た設計に陥るのを防ぎ建築主の想いを出来る限り表現する目的と、
施工現場を第三者の目で建築主になり代わってチェックして、図面及び仕様通りに仕上がっているかを確認してもらいます。
しかし、原則は上記の通りですが建築主の昨今の価格を安くしたい傾向から、建築家への設計委託料が高いと言う意識からか、この原則が崩れつつあります。
家造りは設計がいちばん大事です。ローコスト住宅を望むのであれば尚更、使い勝手の良い設計が大事な要素になります。これからの課題として、基本設計と実施設計を別けるとか基本計画のみを建築家に依頼するとか、
建築主の予算に対応した設計のあり様を考えていきたいと思います。
長くなりますので続きは次回(見積・積算)です。
２０１２ 辰年 良い年をお迎えください
分離発注方式はコストを１０～２５％削減します
UPDATE : 12月08日
分離発注方式は建設会社(元請)の仕入れ価格でもって、建築主の皆さんが専門工事業者及び建材の代理店に直接に発注する方式です。・・・これは前回にお話しました。
そして、建築工事費の算出は次式で表されます。
建築工事費＝工事原価(仕入れ価格) ＋ 経費・利益(元請の粗利)
この建築主が工事業者及び建材を直接に発注するということは、これまで建設会社(元請)が発注する際に
必要とされていた流通経費(手間代又はマージン料と称される費用)が不要となり、
粗利の内の流通経費分が安くなります。
次に、その他の経費の設定も各建設会社によって違っています。
大きく別けて、全国的に事業を展開している会社と地場に限定して展開している会社を比較してみると、
全国展開の会社は住宅展示場に出展・企画商品の開発費・宣伝広告及びカタログ費用・営業の人件費・・等、
地場の会社に比して膨大な余分な経費が必要となります。
併せて、利益率についても同様なことが云えます。
結果
これらの流通経費・余分な経費・利益率の削減によってＢＣＭは分離発注方式で「工事費を10 ～ 25％削減します。」・・・それぞれの削減幅を知りたい方は個別にお問合せください。
次回はＢＣＭの分離発注システムについてお話します。
分離発注方式とは建築主が直接に専門工事業者に発注
UPDATE : 11月28日
家を「どうしたら安く建てることができるか」の答えは、建築主の皆さんが一つ一つの価格に納得がいくか否かである。と云うことが、少しはお解かりいただけてきたかと思います。
そして、納得の価格とは建設会社の仕入れ価格(工事原価)であると云うお話もしました。
その仕入れ価格とは、建設会社(元請)の大工・屋根・電気工事等の下請け業者及び建材等のメーカーの代理店との、実際の取引価格であって元請の流通経費が含まれた価格ではありません。
正に建設会社(元請)の仕入れ価格です。
分離発注方式とは建築主の皆さんが建設会社(元請)の仕入れ価格でもって、それぞれの大工・屋根・電気工事等の専門工事業者及び建材等のメーカの代理店にそれぞれ分離して直接に発注する方式です。
それぞれに分離して発注することから分離発注方式といいます。
そして、親戚・お知り合いに専門工事業者がいらっしゃる場合には、その業者の方を使って頂いてかまいません。
もし、お知り合いにいない場合はＢＣＭの専門工事業者及び代理店を紹介しますのでご安心ください。。
次回はコスト削減幅についてお話します。
これまでの話・・ご理解頂けたか不安です
UPDATE : 11月14日
コスト削減を如何にするか。・・・それもお客さんから見て納得のいく方法で。
この事について、これまでお話してきましたが2～3週間に一度のブログの性格上、こま切れの文書になり
皆さんにご理解いただけたか少し不安です。
よろしければ質問なり感想を頂ければ幸いです。
家造りを考える皆さんが資金計画・間取り・デザイン等々、いろいろ考える事はありますが・・・最終的に考えることは 「どうしたら安く建てられるか」 ではないでしょうか。
その答えの一つが
建設会社の工事原価(仕入れ価格)と経費を明確にして提示する方法です。
ＢＣＭはこの方法を分離発注方式で実現します。
次回は分離発注方式について説明します。
納得できる価格は最大のコスト削減
UPDATE : 10月27日
前回、前々回と納得できる価格の具体例・元請の仕入れ価格と経費の公開及びこれまでのブログ記事は総て、
コスト削減を如何にするか。・・・それもお客さんから見て納得のいく方法で。・・・を実現するためにお話してきました。
ただ単に、安くします・値引きしますではお客さんは不安になると同時に疑心暗鬼になります。
一生の買物ですから、お客さんには総てをお知らせして判断を仰ぐことが大事かと思います。
どこのメーカーで定価いくらの建材・住宅設備機器が、仕入れ価格がいくらでその取付け手間がいくらで各工事の合計、すなわち工事原価をきちんと明示してお客さんにお知らせする。
そして、納得のいく価格の最終章として、
建設会社の費用(粗利＝経費と利益の合計額)も工事原価に対していくら(％表示)頂戴いたしますと、
お客さんに明確に提示します。
工事価格に関する情報を包み隠さず総てお知らせして、一つ一つの価格に対するお客さんの判断力を働かせることを可能にして、その一つ一つの価格に納得ができるならお客さんにとって正にコスト削減ができたと云えるのではないでしょうか。
情報を公開することは、嘘・隠しがないことです。丸裸に優る、これ以上のコスト削減はないのだはないでしょうか。
工事原価と元請の費用を明確に公開するということは、最大のコスト削減です。
納得できる価格の具体例
UPDATE : 10月21日
私事であわただしくてブログが一ヶ月あいてしまいました。今日から再開しま～す。
前回の 納得できる価格とは・・・ の内容、お解かりいただけましたでしょうか。
力むことなく書いてしまったので、意図していることが十分に伝わったかどうか心配しています。
仕入れ価格を明示 するの具体例として、住宅設備機器なかでもシステムキッチンについてお話するのが
いちばん分かり易いかと思います。
メーカーのショールームには、素敵なキッチンが200万・300万と価格表示されて展示しています。
この価格だけを見ると高くてなかなか手が出せないと思う人はたくさんいます。でも、この価格は定価であって、皆さんも何％かは値引きしくれるとは思いつつ実際の購入価格は分かりません。
また、購入価格には建設会社の経費が上乗せされます。
建設会社の経費が上乗せされる前の取引価格が明示されたら、どんなに良いかと思いませんか。
この取引価格を納得のできる価格といいます。・・・取引価格を知りたい方は連絡ください。
しかし、一般のお客さんは実際の取引価格を知ることはできません。 なぜか？
取引価格とは建設会社の仕入れ価格だからです。また、お客さんに仕入れ価格を知られると云うことは
建設会社の原価及び粗利(経費・利益)を知られることになるからです。
これはメーカー、建設会社が悪いのではなく建築業界の多重下請け制度が生じさせる悪しき流通構造
の欠陥でもあります。
仕入れ価格を前もって知ることができたら安心して予算組みができ、コストの削減にもなります。
次回はコスト削減の話です。
元請の仕入れ価格と経費を公開
UPDATE : 09月19日
お客さんは契約時に完成した家を見ることができない。
・・・だからこそ、価格に納得できる方法を提供する必要性があるのではないでしょうか！
納得できる価格とは
・・・建築会社(元請)の経費を含まない材料原価すなわち仕入れ価格を明示して、
元請の経費も曖昧にせず、はっきり明示された価格。すなわち
建築会社(元請)の仕入れ価格と経費が公開された透明な価格。
家造りにおける間取り・デザインも大切な要素ですが、建築主と建築会社(元請)との信頼関係を築く上で、
元請の仕入れ価格と経費が公開された透明な価格で以って契約。これに優るものはないと思われます。
次回は公開された透明な価格について具体的にお話します。
原因の検証と価格に納得のいく方法
UPDATE : 09月01日
価格に納得を得る方法は・・・。
その前に既製品を買う時、人は自分に納得がいくとブランド等の高額商品でも買います。
車・時計・バッグ等がしかりです。
これはプライドの問題も多少ありますが、自分の目で見て・手に取って確認ができるから高いと思いつつも
納得して買えるのだと思います。
家を買う時は建売住宅でもない限りこうはいきません。
家族で、どんな家を建てようかといろいろ相談してもしょせん素人ですから決まりません。そこで、
設計士・建築会社に相談して決めることになります。
そして、間取り・デザインなど気に入ったプランができ上がり、建築費の見積書が提示されます。
プランの時点では、あでもない・こうでもないと何回も描き直して納得のプランができたが、
見積書に関しては、提示された金額その内訳価格について素人であるが故に、せいぜい少しは安くして下さい。
と言うしか術がないのがほとんどの方々だろうと思います。
中には、他の建築会社から相見積を徴収して比較検討する人もいますが、大変な労力を要します。
問題はここです。
プランを考えている時は楽しくて夢もあり建築会社の人とも信頼関係ができ、さあこれからと言うときに
建築費の話になって、本体価格とオプション価格及び追加工事費の説明が不明瞭で価格に対する疑問が
生じ、これまでの信頼関係がいちどきに崩れたと言う話をよく聞きます。
何の商売も手の平をさらけ出して価格の根拠を明確にしてくれることはありません。・・・商売は儲け事だから。
しかし、
お客さんは契約時に完成した家を見ることはできません。
ブランド品の車・時計・バッグ等より家は高額商品です。20～35年の住宅ローンを払い続けなければなりません。
家造りは他の商売と違って、
価格に納得できる方法を提供する必要性があるのではないでしょうか。
またまた話が横道にそれました。次こそ核心に迫ります。
家造りの納得性の答え
UPDATE : 08月26日
家造りの納得性の答えは、皆さんの建築費に対する不信感と不満の中にあります。
人によって多少の温度差はあっても、建築の価格に対する疑問は皆さん持っておられる。
1、同じ家なのに会社によって価格に違いがある
2、本体価格とオプション価格が大きく違う
3、価格の根拠が曖昧である
4、その他・・・・
つまり、建築費を構成する一つ一つの価格の不透明性が皆さんの疑問・不信感の原因です。
家造りの納得性の一つの答えが見えてきました。
建築主の皆さんから見て、価格に納得を得るにはどうすればいいのか・・・。
先ず、この答えなくして真の納得性は得られません。
次回は原因の検証です。
